央行武汉分行行长说出了湖北房价上涨的真相
本文转载自：《中国金融》
央行武汉分行行长王玉玲在《中国金融》发表文章《完善棚改货币化安置政策》中提到，棚改货币化本轮去库存任务现阶段已基本完成，应适时考虑退出。
棚户区改造是一项重要的民生工程，也是构建房地产市场长效机制的重要组成部分。以货币补偿为主的棚改模式作为一种重要的金融创新工具，在促进三四线城市去库存、提高群众居住质量、实现房地产市场健康发展方面发挥了重要作用。但近年来，随着棚改货币化进度提速，三四线城市广泛采用棚改货币化安置模式，大量资金进入房地产开发商手中，在去库存的同时形成了新的住房供给能力，获得大量现金的拆迁户又具有较强的购房需求和能力，从而推动三四线城市出现房地产供需两旺局面，部分城市房地产市场呈现过热苗头。
棚改货币化提振居民和开发商信心与预期，进而拉动三、四线城市楼市转旺
约三分之一的居民购房需求由棚改货币化安置带动并实现。目前，H省棚改货币化安置有三种途径：一是政府将补偿资金支付给售房的开发商，由被征收人持棚改券等购买。据棚改主管部门反映，H省采取这种方式的比重较大；二是政府收购商品房作为安置房源卖给被征收人；三是货币补偿后由被征收人自行买房。第一、第二种可以100%拉动新房销售，第三种虽不是100%拉动新房销售，但因棚改征收的大部分是居民唯一的住房，被征收人多半会选择买房。2017年，H省棚户区改造签订拆迁补偿安置协议户数为28.15万户，其中货币化安置22.01万户，同比增长5.8%。若按货币化安置全部用于购房测算，H省棚改居民购房套数占商品住房销售套数的32.8%，较上年提高2.8个百分点。
省会城市限价导致开发商盈利空间收窄，三四线城市棚改去库存创造新的市场机会，吸引开发商进军三四线城市房地产市场。2018年1～5月，H省14个样本县市年度“地王”中，成交价较当年拍卖成交均价高出58.6%，部分热点区域楼面地价已接近或超过周边在售商品房价格。而土地价格本身也因一级开发成本上升、土地供应不足等原因出现普涨。2017年，H省中小城市住宅用地供应682宗，总用地面积1778.7公顷，平均楼面地价1504.8元/平方米，同比上涨119%，远超同期商品住房销售均价上涨幅度。地价上涨推高了开发成本和房价上涨预期。
棚改去库存效果显著，部分城市商品住房供不应求，房价持续走高，局部地区出现过热。自2016年棚改货币化政策实施以来，H省各地棚改去库存工作进度加快。截至2018年4月末，H省商品住房库存3769.6万平方米，平均消化周期6.3个月，较2016年末、2017年末分别下降2.2个月和0.56个月。79个市、县中，平均消化周期小于6个月的有29个，小于8个月的有47个，占60%，部分城市商品住房供不应求，房地产市场由冷变热，房价持续上涨。2017年末，35个城市商品住房销售均价为5079元/平方米，同比增长21%，商品房销售面积3841万平方米，同比增长14.5%；44个县(区)销售均价同比增长20%，销售面积同比增长18.4%。自2016年以来，35个城市和44个县(区)房价起涨点分别是2016年1月和2017年1月，之后持续上涨，涨幅分别在2018年2月和2017年11月达到顶点。虽然由于2018年棚改开工计划显著减少、财政购房补贴等优惠政策取消、中小城市对商品住房限价等原因，近几个月涨幅有所下降，但房价总体而言仍居高不下。截至2018年5月，35个城市商品住房销售均价为5522元/平方米，较2017年末增长8.7%，44个县(区)均价为3860元/平方米，较2017年末增长5.6%。
棚改货币化对房价的影响不一，但房价上涨并非棚改单方面因素造成
三四线城市去库存节奏快慢不一。2018年5月末，H省79个市、县商品住房平均消化周期小于6个月、6～12个月、12个月以上的分别有29个、43个和7个，与2016年同期比较，两年降幅最高的是S市，为-93.8%，平均消化周期下降了21.3个月；降幅最低的是Z县，为-3%，平均消化周期几乎未变。
三四线城市房价涨跌不均。2018年5月末，79个市、县房价在3000元/平方米以下的有12个，3000～5000元/平方米的有58个，5000元/平方米以上的有9个。与2016年同期比较，年均涨幅在5%以下、5%～10%、10%～20%以及20%以上的城市分别有24个、12个、29个和14个，其中有7个边远县区房价处于下跌状态。年均涨幅最高的是W县，为60%，由2016年3月的1647元/平方米涨至2018年3月的3642元/平方米。
不同城市棚改货币化对房价的影响存在较大差异。通过对11个地级市2017年房价涨幅与棚改货币化安置比例对比分析发现，棚改货币化和房价上涨的关系分三种情况。一是棚改货币化程度相对较深的城市，房价涨幅也快。其中有6个城市属于此类情况，如Y市，2017年货币化安置比例为80%，同期房价涨幅达54.05%。二是有些房价涨幅快的城市，棚改货币化力度不一定大。其中有4个城市属于此类情况，如X市，2017年货币化安置比例只有26.24%，同期房价涨幅接近40%。三是有些房价涨幅相对慢的城市，棚改货币化力度相对较大。如J市，2017年房价涨幅8.77%，在11个地级市中排名最靠后，但货币化安置比例为65.45%，排名第六位。这说明，房价上涨并非棚改货币化单方面因素造成，导致房价上涨的因素还有居民改善住房条件需求客观增长、去库存后部分城市商品住房供不应求、土地价格及建筑成本上涨、省会城市限购需求外溢等等，但棚改货币化安置政策是造成房地产价格上涨的重要因素。
进一步完善未来三年棚改安置政策
2018～2020年，国家仍有1500万套棚改计划。棚改及货币化安置应何去何从？笔者建议适当压缩棚改计划任务，逐年减轻或取消对地方政府棚改任务的考核，取消棚改与“去库存”相挂钩政策，因地制宜推进棚改货币化安置，将以货币安置为主转为以实物安置为主、货币安置为辅，从而使棚改工作回归理性，将对房地产市场的波动影响降低到最小。这主要基于以下理由：
地方政府既要限房价，又要完成棚改任务，这种两难境地不利于其理性决策。针对房价上涨过快的情况，要求各三四线城市房价涨幅不得超过当地居民可支配收入涨幅，上级主管部门每日监测预警，超过后地方政府要被问责。同时，棚改的任务不完成，地方政府也要被追责。两项目标出现冲突和矛盾，地方政府只能两害相权取其轻，显然不利于其理性决策或作出最优决策。
棚改货币化本轮去库存任务现阶段已基本完成，应适时考虑退出。由于商品住房平均消化周期在12个月左右，不需要去库存，从H省79个市、县目前商品住房平均消化周期的情况看，已不存在去库存压力。2018年5月末，79个市、县中，低于12个月的城市有73个，高于12个月的只剩下6个，几乎都在偏远山区。货币化安置作为本轮去库存的一种手段，其任务已基本终结，应考虑适时退出。
居民对实物安置的诉求上升，希望货币化安置的居民变少。据反映，由于一般拆迁户的房屋面积和补偿额度相对较小，而目前房价已炒高，棚改区居民货币化补偿的资金用于买房出现较大缺口，有的甚至只能付同等面积的首付款，很多拆迁户转而更愿意采用实物还建的方式获得安置，一方面避免补充买房资金投入，另一方面实物安置房易于随时脱手，实现有效增值。相比之下，仍希望货币化安置的居民变少。