取消预售制？实地探访深圳首宗商品房现售试点

本文转载自：每日经济新闻

大家买房时，除了选择好楼盘，还要考虑到底是买期房还是现房。

一般来说，期房比现房便宜，而且因为刚刚开盘，购房者有跟多选择户型的余地。相比之下，现房品质更有保障，且可以马上装修入住，与开发商之间的纠纷也少一些。当然，现房的价格更高。

为了吸引购房者，很多开发商也都会打出“现房出售”的招牌。但是，对开发商来说，现房意味着更长的资金回笼期，更大的资金压力。过去一段时间，关于取消商品房预售制的风声曾让业界颤抖不已，近日一则“全国首个现房销售试点亮相”的报道再次引发关注。

始于上世纪90年代末轰轰烈烈“房改”潮中的预售制，是中国房地产市场化改革的基础性制度设计之一，其废立与否的争论，又一石激起千层浪。

实地探访现房销售项目

2016年6月2日，龙华出让当年第一块商住用地（A816-0060地块），也是深圳首宗商品房现售试点地块。按照要求，该地块上建设的商业、住宅等建筑物不能进行预售，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

当时，中国电建集团和金茂联合以82.9亿的高价拿下，楼面价高达56781元/平方米，达到了当时周边二手房如潜龙曼海宁、特发和平里等挂牌均价，一举成为龙华最贵的地块。当时，已有业内人士预测，至少要卖到8.5万元-9万元/平方米才能赚钱。

10月13日，每日经济新闻记者在实地探访发现，该项目已进入施工收尾阶段，住宅楼座已全部封顶脱绿，将进入外墙装修阶段；底层商业和幼儿园基本建成，目前尚未拆掉绿网。

目前，周边二手房在售房源较多，大致是2010-2016年间落成的次新盘，单价区间在5.6万元-7.3万元/平方米之间，其中2013年龙华高价地块，也就是紧邻金茂府的中海锦城，9月份的二手房成交均价是6.7万元/平方米。

项目预计2018年年底开放营销中心，预计2019年现房入市。这意味着，深圳这座内地最先引进商品房预售制度的城市，在预售制度改革方面也率先迈出一步。

现房销售试点为什么首选深圳？

商品房预售制度最早出现在香港，于上世纪80年代末传入深圳，此后在内地陆续开花。

1953年，霍英东率先提出“预售楼花”，并提倡分期付款。这一制度随后由香港传入内地，经过不断发展，终成今日普遍采用的一种售楼方式。

1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验的基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上，预售制成为国内商品房销售的主要形式。

在房地产市场发展初期，商品房预售制度有利于加快商品房供应、满足群众住房需求，在促进房地产市场快速发展方面发挥了重要作用。不过，由于房价飞涨、楼花炒卖严重以及期房投诉居高不下等情况不断出现，关于取消商品房预售制的呼声也越来越高。

两年前，全国首个现房销售试点项目地块在深圳拍出时，广东省房地产行业协会会长蔡穗声曾表示，商品房取消预售制代表一种方向，深圳的现房出售试点是房地产市场走向成熟的标志，随着市场逐步走向成熟，制度上需要一些调整。

而深圳有什么底气敢于一下子跨越到现房销售呢？

在新城控股高级副总裁欧阳捷看来，深圳市早已不依赖房地产。按照深圳市GDP来看，现房销售试点推出的前一年，深圳2015年生产总值17502.99亿元，房地产业增加值1627.77亿元，近十年占比都没有超过9.3%。

此外，在产业结构上，深圳市四大支柱产业、七大战略性新兴产业都轮不上房地产了，虽然房地产业增加值还比四大金刚的文化产业高一些，但已被抛弃，增加值甚至还不如批发和零售业，也不如文化创意产业，更比不上新一代信息技术产业的增加值和近20%的增长率。

也正是从2016年开始，除了深圳之外，部分城市为了抑制持续上涨的地价，对出让地块在一定条件下也提出现房销售要求。资料显示：

南京市国土局从2016年8月12日起，在住宅、商住地块的土拍中，如果竞价达到最高限价90%时，地块所建商品住房必须以现房销售。该政策一直到今年7月才以“竞自持”的竞拍方式予以替代，共执行23个月。

杭州则从2017年3月开始要求当拍卖土地“溢价率达到50%，必须现房销售”，不过4个月后该政策即取消。

此前广东省住建厅拟订的相关材料提出，从过去历史看，预售制度的确问题非常多。当下房地产市场各种质量问题，交付问题，基本都与预售制度有关系。

另一方面，在过去几十年，预售制度的确加快了房地产企业的销售节奏，加快了房地产的建设量。商品房预售制度是房地产行业能够快速发展最重要的基础条件之一，但同时也带来了大量的矛盾和纠纷，“货不对板”、“虚假宣传”、“质量瑕疵”等问题屡见不鲜。

取消预售制影响几何？

房地产是资金密集型行业，持续健康的现金流对房企而言至关重要。今年以来，几乎所有的房企都感受到融资渠道的步步收紧，“缺钱”已成为2018年房地产的关键词之一。

著名经济学家宋清辉对每日经济新闻记者表示，

在房地产市场已基本进入存量时代背景下，短期内全面取消预售制度的可能性不大。假若“取消商品房预售制度”真的实施，对于房企的影响是致命的，预计房企三成以上的资金来源恐将受到影响。

“房地产市场对预售制度非常敏感，特别是强调高周转和高负债的企业。从对股市的影响看，房地产股全线下调体现了资本市场对政策调控继续收紧的担忧。”中原地产首席分析师张大伟认为，虽然全面实施取消预售制度的可能性不大，但在部分城市试点的可能性则明显增加。

中原地产首席分析师张大伟表示：

取消预售制度，会带来供应量短期锐减的担忧，不利于平稳市场，房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内，而且房地产市场已经基本进入存量环节时代，房地产企业的负债率降低的情况下。当下如果取消预售制，起码50%的房地产将倒闭。

“取消预售制度的建议是大势所趋。”欧阳捷认为，但若政策出台并且实行一刀切的话，会严重影响到企业的现金流，大幅延缓项目建设进度，大量减少企业拿地，在融资不畅的背景下，很多房企会出现资金不济、工程烂尾。如果是循序渐进、新老划断，对于大型房企影响不会很大，企业可以有选择地调整拿地节奏，组织好施工、销售管理，把控好现金流。