社科院报告：一旦投资投机需求萎缩 准一线及二线房价可能迅速下跌

中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心住房大数据项目组发布的2018年10月《中国住房市场发展月度分析报告》显示，一二线城市房价由微涨转为小幅下跌，三四线城市房价涨速进一步回落至接近于零的水平。

一线城市房价由缓涨变为微降，市场机制扭曲程度较大

报告显示，2018年初以来，北京、深圳房价均有所回升，上海继续下降，广州较快上涨。与2018年1月相比，2018年9月北京房价累计上涨5.48%，深圳房价累计上涨2.97%，广州房价累计上涨9.3%，只有上海房价累计下跌5.58%。

2018年9月，在中央严控房价上涨的政策背景下，北京、深圳房价回升进程中断。与2018年8月相比，9月一线城市房价环比下跌0.47%，环比涨速比上月进一步回落0.8个百分点。除广州环比接近持平外，北京、深圳、上海房价均环比下跌。其中9月北京环比下跌0.21%，深圳环比下跌0.85%，上海环比下跌1.3%。

一线城市中，北上深三城房价水平由以前的大体接近，到差距逐步拉开。北京房价中位数仍居第一，为57043元/建筑平方米。深圳第二为52510元/建筑平方米，上海以45376元/建筑平方米低于深圳居第三位。9月北京房价中位数比8月下降了2009元每建筑平方米，深圳及上海仅略有上升，广州房价中位数比8月上升了2506元/建筑平方米。

报告分析指出，虽然一线城市房价已经得到有效控制，但是一线城市房价稳定严重依赖行政管控手段，市场扭曲程度较大。

准一线及二线城市由涨转跌，房价与居民收入水平脱节

报告称，在各地政府严控住房投资投机、棚改货币化安置政策调整、市场短周期接近见顶等因素的综合作用下，准一线及二线城市房价也由涨转跌。

与2018年8月相比，9月准一线城市房价环比下跌0.01%，涨速比上月回落0.22个百分点。除苏州外，重庆、天津、杭州房价均环比下跌。9月准一线城市房价中位数比上月略降285元/建筑平方米。除天津比上月下降775元/建筑平方米外，其余各城市房价中位数与上月相比变化较小。曾为全国房价第一的杭州，9月房价中位数为31557元/建筑平方米，比上月下降475元/建筑平方米，房价水平居准一线城市第一，全国第七。准一线城市中，重庆房价中位数最低，为14113元/建筑平方米，比上月下降93元/建筑平方米。

与2018年8月相比，9月二线城市房价环比下跌0.563%，涨速比上月进一步回落0.53个百分点。西安、青岛、成都、武汉等2017-2018年房价上涨较快的热点二线城市，房价均环比下跌，厦门房价继续下跌。其中成都环比下跌3.74%、武汉下跌2.1%、青岛下跌1.55%，西安下跌1.38%。热点二线城市房价由涨转跌，也带动了周边三四线城市房价下跌。如成都房价下跌带动周边乐山、自贡、遂宁等地房价下跌；厦门下跌带动了漳州等地房价下跌等。

二线城市9月房价中位数的平均值为18383元/建筑平方米，较上月略降106元/建筑平方米。厦门以32942元/建筑平方米居二线城市第一，沈阳以10080/建筑平方米居最末。二线城市中，房价中位数在20000元/建筑平方米以上的城市还有南京、福州、宁波、青岛。西安、成都等2017-2018年热点城市，房价水平在二线城市中处于中等偏下水平。

报告认为，2017-2018年准一线及二线城市的快速上涨，与一线城市住房投资投机需求溢出和三四线城市住房投资投机需求涌入有很大关系。房价在短时间内的迅速上涨，使得房价与现阶段当地居民收入水平脱节。一旦住房投资投机需求萎缩或受到政策抑制，房价可能会出现迅速下跌。天津房价在2018年出现了快速下跌，成都房价近期也有较快下跌。青岛、武汉、西安等热点二线城市房价也开始下跌，后期有可能复制天津、成都、厦门的房价走势。

三四线城市房价接近停涨，库存水平有望重新回升

报告指出，2016年以来，在货币化棚改等强力去库存政策的作用下，三四线城市新建商品住房总体库存水平较低，这是近一年多来三四线城市房价持续快速上涨的重要原因。一二线城市价格上涨形成的三四线城市洼地效应，也拉升了三四线城市房价。在房地产市场调控向三四线城市延伸、棚改货币化安置政策调整、价格洼地填平的背景下，三四线城市房价涨速持续回落。

与2018年8月相比，9月三四线城市房价环比微涨0.154%，涨速比上月进一步回落0.49个百分点。北京、上海、厦门、成都等房价下跌的中心城市周边，不少三四线城市如保定、嘉兴、漳州、乐山等房价也出现下跌。廊坊、三亚、海口等住房投资投机属性曾经较强的城市房价均环比下跌。部分三四线城市房价仍惯性上涨。

三四线城市9月房价中位数的平均值为9859元/建筑平方米，较上月略降23元/建筑平方米。三亚以31818元/建筑平方米居三四线城市第一位，鞍山以3802元居最后一位。

9月廊坊（燕郊）房价指数较上月下降了3.85%，较2017年3月下降了42%，接近于“腰斩”。 9月廊坊（燕郊）房价中位数为16982元/建筑平方米，较上月下降1479元/建筑平方米，较2017年3月中位数31879元/建筑平方米下降了14897元/建筑平方米。这也充分说明，“房子是用来住的，而不是用来炒的”，违反这一规律或将受到市场严惩。

报告认为，从政策面看，中央抑制房价上涨的决心不会发生改变，“房住不炒”的方略也在从各方面得到进一步落实，这不仅对稳定房价预期有积极作用，也将促使开发企业放弃幻想转变经营方式。

报告建议，坚持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持调控政策定力、稳定房价预期；建立完善住房租赁市场相关制度，多渠道扩大重点城市租赁房源；是加快推进住房供给侧改革和长效机制建设。