国泰君安：房租的“十月围城”

本文作者：国泰君安证券地产分析师谢皓宇、白淑媛

全国租金监测：风光不再

10月份全国租金上涨态势已大幅趋缓，但同比增幅依然很高。在我们监测的33个城市中，已经有17个城市的租金涨幅环比转负。

租金环比涨幅前三的城市分别是三亚2.20%、武汉1.89%、厦门1.54%，

租金环比跌幅前三的城市分别是青岛-2.86%、济南-2.22%、银川-1.87%

全国重点城市10月房租情况：

数据来源：中国房价行情网（中国房地产业协会主办），国泰君安证券研究

但是相比去年同期，租金依然大幅上涨。10月同比涨幅前三的城市分别是成都32.80%、重庆28.01%、天津26.22%。一线城市中租金同比涨幅最多的是深圳，涨幅为25.32%。

北京依然是全国租金绝对值最高的城市，每月每平米93.67元。换句话说，在北京要租一个60平米的一居室，平均一个月要花5600元。

租金的上涨使得房租收入比依然维持在高位。10月33个样本城市中，全国房租占比月收入最高的前五城市分别是北京67.0%、三亚59.5%、深圳58.5%、上海53.3%、重庆50.3%；房租占比月收入最低的三个城市分别是南昌13.5%、济南12.6%、长沙12.0%。

10月全国房租收入比维持在高位：

数据来源：各地统计局，中国房价行情网（中国房地产业协会主办），国泰君安证券研究

截止今年10月，在我们监测的36个城市中，全国二手房房价今年同比有31个城市上涨，5个城市比下跌。其中涨幅最猛的前三个城市分别是三亚44.86%、呼和浩特43.87%、贵阳43.32%。同比去年10月下跌的城市是厦门-6.39%、石家庄-5.26%、北京-3.99%、天津-3.00%、上海-1.96%。

相比同比增速，10月二手房房价已经有17个城市环比下跌，环比下跌的城市数量进一步扩大。环比跌幅前三分别是海口-4.53%、西安-4.36%、深圳-4.26%，环比涨幅前三分别是西宁4.59%、三亚2.75%、昆明2.65%。

截止10月，全国二手房房价相比去年同期普涨：

据来源：中国房价行情网（中国房地产业协会主办），国泰君安证券研究

通过比对今年7月以来的历史数据，我们发现十月二手房房价进入环比下降通道的城市由11个增长到14个。已经进入下降通道的城市，本月跌幅继续扩大。

北上广深：房租的十月围城

北京：上涨态势大幅放缓，10月北京租金同比涨幅度最大的依然在三环外：

数据来源：中国房价行情网（中国房地产业协会主办），国泰君安证券研究

10月，北京已有两个区域出现租金环比下跌现象，是顺义区-3.00%和朝阳区-1.06%。虽然剩下区域租金继续保持上涨，但是环比上涨的幅度已大幅放缓。

10月租金同比涨幅度最大的依然在三环外：昌平区44.21%、石景山区25.72%、丰台区21.70%

上海：现已加入环比下跌套餐，10月上海区域租金同比涨幅最高的在内中环

数据来源：中国房价行情网（中国房地产业协会主办），国泰君安证券研究

上海租金的上涨幅度不如北京。在我们有数据的样本中，10月上海有四个区域出现租金环比下跌，剩下区域的租金环比涨幅也大幅放缓。这四个区域分别是静安区-2.61%、杨浦区-1.04%、浦东新区-0.44%、普陀区-0.18%。

10月租金同比涨幅前三的分别是黄浦区22.77%、虹口区20.59%、闸北区20.35%，区域租金涨幅最高的在内中环。

深圳：同比明显上涨，环比普遍下跌。深圳各个区域10月租金同比上涨都很明显：

数据来源：中国房价行情网（中国房地产业协会主办），国泰君安证券研究

除龙岗区上涨2.55%外，10月深圳租金在我们监测的其他区域环比都出现了下跌。下跌幅度最大的是盐田区-5.40%和南山区-3.59%。

同比数据上来说，深圳各个区域租金上涨都很明显，同比涨幅几乎都在20%以上，除了盐田区。

广州：区域分化明显，广州租金涨幅最大的区域几乎都在市中心

数据来源：中国房价行情网（中国房地产业协会主办），国泰君安证券研究

10月广州各个区域租金上涨分化明显，一半的区域租金环比下跌，下跌的区域既有市中心也有郊区；一半的区域租金继续环比上涨，但是涨幅也放缓。10月租金同比涨幅前三的区域分别是黄埔区19.94%、天河区18.15%、白云区17.54%。