ATFX：证监会发布5项措施，力挺房地产企业股权融资

11月28日，证监会新闻发言人答记者问时提到：证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。

1、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。但募集资金不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。

2、恢复上市房企和涉房上市公司再融资。募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目

3、调整完善房地产企业境外市场上市政策。

4、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。

5、积极发挥私募股权投资基金作用。

这5项措施虽然发力点不同，但统一指向房地产开发企业的融资端，与人民银行降准政策遥相呼应。对于已经上市的房地产开发企业来说，增资扩股的便利通道打开；对于尚未上市的房地产开发企业来说，筹备上市能够获取额外的大规模周转资金，且不计入债务端。不过，证监会对募集资金用途作出严格规定，只允许在存量业务上使用，不允许用于增量业务，“定向融资”特征显著。此举是为了避免房地产开发商在融资问题缓解后，重蹈2014~2018年盲目扩张的覆辙，进而造成更多的烂尾楼盘和更加严重的债务问题。

人民银行降准，商业银行总对总授信，证监会鼓励上市融资，三位一体，政策拐点已毋庸置疑。但是，对于房地产行业来说，仍存在两个制约因素：其一是将出未出的房地产税，其二是销售端毫无起色。

交易圈有句话“没有兑现的利空才是真利空”，房地产税本应在今年出台，但由于行业发展低迷，所以五部委（主要是财政部）将出台时间推迟至2023年。房地产税会增加住宅地产持有成本，如果税率定价过高，将对手握多套房产的投机者现金流将造成严重冲击。连锁反应之下，极有可能导致二手房市场供应急剧增加，价格随即承压下行。悲观预期之下，销售端有可能更加低迷。

融资是向房地产开发商“输血”，销售是房地产开发商“造血”，后者对行业发展的重要性远大于前者。在股票市场为融资端问题的缓解而欢呼时，不可忽略销售端依旧萎靡不振的现状。

据统计局数据，1—10月份，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%；其中，住宅投资86520亿元，下降8.3%；1—10月份，商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%，其中住宅销售面积下降25.5%。商品房销售额108832亿元，下降26.1%，其中住宅销售额下降28.2%。

无论是从住宅投资、商品房销售面积还是销售额来看，楼市成交端都处于严重萎缩的状态。造成楼市成交低迷的主要原因是房价收入比不合理，叠加疫情因素拉低购房者收入预期，长期贷款意愿严重不足。对于二手房领域的投机者来说，房地产税的震慑作用较强，即便拥有充足的资金，也不敢贸然增加持有量。

ATFX分析师团队简明观点：融资政策拐点已现，A股和港股市场房地产开发板块持续走强是大概率事件。

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